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コンテナハウスを取り巻く法規制をすべて解説！
建築基準法・建築確認・固定資産税
コンテナハウスは建築物であり建築基準法が適用される
コンテナハウスは建築物
国土交通省の通知「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」によると、コンテナハウスは建築基準法が規定する建築物とみなされます。そのため、建築基準法に適合しないコンテナハウスは違反建築物とみなされ、是正指導や是正命令の対象になります。
例えば、建築基準法第 20 条は建築物の構造耐力について規定しており、以下のようなコンテナハウスは違反になります。
- 適切な基礎が設けられていない。
- コンテナと基礎が適切に結合されていない。
- コンテナを積み重ねる場合にコンテナどうしが適切に接合されていない。
また、建築基準法第 48 条は建築物の用途地域等について規定しており、例えば、倉庫の建築が認められていない第 1 種低層住宅専用地域に倉庫型のコンテナハウスを建築すると違反になります。
コンテナハウスの建築には建築確認が必要
建築物の建築に関する申請や確認について規定する建築基準法第 6 条によると、後述する一部の例外を除き、建築物を建てる前には建築確認申請を行い、確認済証の交付を受ける必要があります。
建築確認とは、これから建てようとしている建築物が法律に適合したものであるかを事前に確認するための制度であり、建物の設置が可能か、大きさに問題はないか、耐久性に問題はないか、危険な箇所の対策ができているかなどを確認します。
コンテナハウスは建築物ですので、確認済証の交付を受けずにコンテナハウスを建築すると違反になり、行政によって撤去命令や使用禁止とされることもあります。
ただし、すべての建築物に建築確認が必要だというわけではありません。コンテナハウスの新築に話を限定すると、都市計画地域及び準都市計画市域に含まれない場所で、平屋かつ延べ面積が200平方メートル以下の場合には建築確認が不要です。とは言え、その場合にも建築基準法は遵守する必要があるため、建築確認の有無に関わらず建築物として要求される水準は実質的に同じです。
コンテナハウス 2040JP では建築基準法に適合したコンテナハウスを設計・建築するだけでなく、書類作成・自治体への申請・手続きを含めた建築確認申請のサポートも行っています。
コンテナハウスが建築確認を受けるためには？
中古の海上輸送コンテナを使ってコンテナハウスを建築するのは難しい
建築基準法第 37 条は建築材料の品質について規定しており、建築物の材料として日本工業規格（JIS）ないし日本農林規格（JAS）に該当する材料の使用を義務付けています。そのため、JIS 鋼材を使っていないコンテナを利用したコンテナハウスは違反になります。
コンテナと言われたときに多くの人が思い浮かべる ISO 海上輸送コンテナを流用してコンテナハウスを安価に作れるかと聞かれると、非常に難しいと答えざるを得ません。なぜなら、ISO 海上輸送コンテナには JIS 鋼材が使われていないため、中古の海上輸送コンテナを流用したコンテナハウスは建築基準法違反になってしまうからです。
また、ISO 海上輸送コンテナの多くは壁全体で建物の重さを支える壁構造になっているため、ドアや窓を設置するために壁に開口部を設けると強度が急激に弱体化し、そのままでは建築基準法をクリアできません。JIS 鋼を溶接するなどして中古の海上輸送コンテナを構造強化し建築基準法をクリアするというアプローチも技術的には可能ですが、溶接作業などには高いコストがかかるため、かえって割高になってしまいます。
JIS 鋼材とラーメン構造によりコンプライアンスとデザイン性を両立させる
コンテナハウス 2040JP が使用するコンテナは JIS 鋼材で造られた建築専用コンテナです。さらに、壁全体で建物の重さを支える壁構造ではなく、柱と梁で建物の重さを支えるラーメン構造を採用しているため、ドアや窓を設置するための開口部を壁に設けても強度に影響はないことから、建物として自由なデザインが可能になります。弊社が取り扱うのは、建築確認申請を出し、完了検査を受ける物件のみです。
建築確認や建築基準法をクリアするという意味ではこれだけでも十分な取り組みですが、コンテナハウス 2040JP では溶接にもこだわっています。コンテナハウスのような鉄骨構造物では鋼材の質や構造方式とともに溶接も重要になります。デザイン性、品質、そしてコンプライアンスを両立させるために、弊社は以上の取り組みを行っています。同様の取り組みができているか、他の業者様に尋ねてみてください。
コンテナハウスには固定資産税がかかる（軽減措置も）
固定資産税とは？
固定資産税とは土地や家などの資産に対して発生する税金です。納税義務があるのは各資産の所有者で、毎年 1 月 1 日現在の所有者に対して課税されます。
土地や家などの固定資産を購入すると登記申請をすることになりますが、その情報が市区町村に届けられると、役所が固定資産評価額（課税標準）をもとに納付税額を計算し、それを納税者に通知します。なお、固定資産評価額は 3 年に 1 度見直されるため、それに応じて納付税額も変動します。
コンテナハウスには固定資産税がかかる
国土交通省の通知「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」によると、コンテナハウスは建築基準法が規定する建築物とみなされるため、固定資産税の対象になります。コンテナハウスそのものには建物の固定資産税がかかり、設置している土地が自分の資産であれば土地の固定資産税もかかります。
建築基準法第 2 条は、土地に定着する工作物のうち一定のものを建築物と定義しています。この「定着」という言葉は、工作物がある場所にあって容易には動かせない状態が継続していることを意味するのであり、工作物と基礎を「固定」するという意味ではありません。
例えば、トレーラーハウスは基礎と「固定」されていませんが、車検済みで走行可能な状態であれば土地に「定着」していないため建築物とはみなされず（この場合は自動車税の対象）、他方で、車輪が取り外されているなど走行不可能な状態であれば土地に「定着」しているため建築物とみなされます（この場合は固定資産税の対象）。
コンテナハウスは明らかに土地に定着しているため建築物とみなされ、固定資産税の対象になります。それでも、基礎工事の費用を削減するためにコンテナハウスを土地に固定しなければと考える人はいますが、そもそも、コンテナハウスを基礎に緊結しない場合には建築確認をパスできません。
ラフタークレーンでコンテナを設置する様子
コンテナハウスを基礎へ緊結する様子
固定資産税額の計算方法（軽減措置も含めて）
一般に、固定資産の納税額は、固定資産の評価額に 1.4% をかけて得られる金額となります。ちなみに、新築の場合における固定資産評価額の目安は、建設費用の 50% から 70% 程度です。
例えば、価格が 1000 万円のコンテナハウスの評価額が 1000万円 × 70% = 700万円 であるならば、固定資産税は 700万円 × 1.4% = 98,000円となります。土地も自分の資産であれば土地の固定資産税も同様にして計算します。
ただし、固定資産税には軽減措置があるため、条件によっては納税額が安くなります。まず、建物の固定資産税に関する軽減措置についてですが、住宅の場合には 50 平方メートル以上 280 平方メートル以下という面積要件のもとで、一定の築年数まで固定資産税額が減額されます。
- 通常の物件ならば、新築後 3 年間は納税額が半額になる。
- 3 階建て以上の耐火・準耐火建築物ならば、新築後 5 年間は納税額が半額になる。
先ほど、価格が 1000 万円のコンテナハウスの固定資産税額を98,000円と算出しましたが、仮にこれが住宅用の新築コンテナハウスで 60 平方メートル程度であれば、3 年間は固定資産税が半額の 49,000 円になります。
次に、土地の固定資産税に関する軽減措置についてですが、人が住むための家がある居住用地については面積に応じて固定資産評価額（課税標準）が軽減されます。
- 小規模住宅用地（200 平方メートル以下の部分）については、固定資産評価額が 6 分の 1 に減額される。
- 一般住宅用地（200 平方メートル超の部分）については、固定資産評価額が 3 分の 1 に減額される。
納税額を計算する際には上の 2 つの条件を併用します。例えば、住宅の敷地面積が 600 平方メートルならば、固定資産を算出する際に、200 平方メートル分の固定資産評価は 6 分の 1 に減額評価され、残りの 400 平方メートル分の固定資産評価は 3 分の 1 に減額評価されます。